Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество. 22 трлн рублей — это только на депозитах и в драгметаллах в банковских ячейках. В валюте — более 5 трлн, намного меньше, чем не в валютах. При стоимости квадратного метра в 250 000 рублей за метр — это 108 миллионов квадратных метров. Или 2,7 млн 40-метровых однушек.

Вытащить эти деньги в недвижку сложно, всё же не всем она нужна, а эти дикие триллионы денег размыты. У кого-то миллиард, а у кого-то сто тысяч. Тем не менее, вытаскивать эти деньги нужно, а если не эти, то можно вступить в недвижимый сговор с банками, которые дадут денег под ипотеку. До 70% жилья продаются с кредитным плечом, а ставочки-то высоченные, поэтому нужно убедить, что купить квартиру не только престижно, но и крайне выгодно. Недвижимость же всегда растёт. Через год в 2 раза дороже будет;)

Ну и напридумывали они разных вещей. Мне стало интересно разобраться, и вот что удалось найти. Не стал писать про снижение первоначального взноса до 10%, это регулируется ЦБ, но вот про застройщиков посёрчил.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел май-июнь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость, а именно ЗПИФ, торгуемые на Московской бирже. После того, как ПНК продали свои склады Сберу (пруф), инвесторы лишились одного из самых выгодных и доступных инструментов, но альтернативы есть, правда они уступают в доходности.

Недавно я уже смотрел на фонды от Сбера и ВТБ: Арендный Бизнес 7 (АБ7) и Рентный Доход (РД). По второму кварталу 2023 года доходность составила 9% у АБ7 и 9,3% у РД. Последние сравнение доходности этих двух фондов я писал здесь, ниже ещё к ним вернёмся.

У Альфа-Банка, а точнее у УК Альфа-Капитал есть 2 похожих на конкурентов фонда: Арендный поток 1 и Арендный поток 2 (АП1 и АП2). Они дороже, чем АБ7 и РД, которые торгуются около 100 000 рублей за пай. АП1 и АП2 стоят по СЧА около 300 000, но на бирже торгуются с приличным дисконтом в связи с низкой доходностью.

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел апрель-май. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Если кто не знает, я коплю на квартиру в Сочи с помощью инвестиций, и пишу об успехах, а также про инвестиции, финансы и недвижимость в своём телеграм-канале. Каждый месяц я смотрю, что произошло с ценами в Сочи, а заодно и в своём родном городе.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

За месяц произошли изменения, которых ждали год. Первичка немного подорожала с 344к до 347к (+3к), а вот вторичка — значительно подешевела с 288к до 266к. Таких цен не было год. И это несмотря на летний сезон. Видимо, надежды на него не оправдались. Или просто рынок перегрет?

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

Интересное исследование провели в РИА, на этот раз даже и придраться не к чему, потому что про деньги ничего нет. Только квадратные метры, только недвижимость, которая всегда растёт (как минимум — по её объёму).

Я периодически разбираю про такие исследования у себя в канале, если они интересные. В основном — про недвижимость, зарплаты и прочие финансы. Подписывайтесь, чтобы не пропускать. Так вот, в 2022 году строительная отрасль России поставила очередной рекорд — объем ввода жилья вырос на 11 процентов и составил 102,7 миллиона квадратных метров. Больше всего новой жилплощади в расчете на одного жителя появилось в Ленинградской, Московской и Тюменской областях, меньше всего — в Чукотском автономном округе, Еврейской автономной и Магаданской областях.

Больше всего новой жилплощади построили в Московской области — более 14 млн квадратных метров. На втором месте — Краснодарский край, там, правда, почти вдвое меньше — 7,5 млн метров. Москва на третьем месте, 6,8 млн метров. Деревянные медали тут у Ленинградской области, почти 4 млн метров, а следом идёт СПб с почти 3,5 млн метров.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел март-апрель. Смотрим, что произошло на месяц, а также на исследование цен по различным другим регионам.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)
• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.

РИА наконец-то сделали исследование, которое прекратит споры в этих ваших интернетах об инвестициях в недвижимость и о том, растёт ли она всегда или нет! Или нет?

Только нужно сделать несколько оговорок про методологию. Данные подсчитали только за 5 лет и только по квартирам среднего качества (не премиум, но и не трущёбы). Как раз в последние 5 лет недвижка-то росла как не в себя. И важный момент — доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции. Про которую в методологии не написали, какая она там была, снова нужно идти смотреть, что они там насчитали. 5 лет, конечно, мало, но какая-то логика есть. Если купить и продать квартиру через 5 лет, то не нужно будет платить налог. А если это жильё единственное, то хватит 3 лет. Есть какие-то нюансы, когда даже 3 года ждать не надо, но это уже не про инвестиции, а про многодетность.

Доходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду. В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва пытается определиться, расти ей или падать.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.